La ciudad no es una mercancía: el COTA y la responsabilidad colectiva de planificar el territorio

Aunque el Ejecutivo municipal señaló que la revisión apunta únicamente a ajustes técnicos e incorporar correcciones procedimentales, la convocatoria responde en realidad a una solicitud presentada el 19 de agosto de 2026 por la Cámara de Desarrolladores Urbanos (Expediente N° 1.183.615) y formalizada mediante el Decreto N° 29.455/2026. En este sentido, dicho sector privado impulsó el pedido de revisión de loteos, cesiones de tierra e indicadores urbanísticos amparándose en supuestas dificultades operativas y de coyuntura económica.

El pasado 5 de noviembre se reunió por primera vez la Comisión Asesora del Código de Ordenamiento Territorial y Ambiental (COTA) para iniciar la evaluación contemplada en el artículo 216 de la Ordenanza N° 11.408. Aunque el Ejecutivo municipal señaló que la revisión apunta únicamente a ajustes técnicos e incorporar correcciones procedimentales, la convocatoria responde en realidad a una solicitud presentada el 19 de agosto de 2026 por la Cámara de Desarrolladores Urbanos (Expediente N° 1.183.615) y formalizada mediante el Decreto N° 29.455/2026. En este sentido, dicho sector privado impulsó el pedido de revisión de loteos, cesiones de tierra e indicadores urbanísticos amparándose en supuestas dificultades operativas y de coyuntura económica

Las directrices del COTA frente al planteo sectorial

El debate central gira en torno a si las modificaciones solicitadas son compatibles con el artículo 9 del COTA, aprobado por unanimidad en el Concejo Deliberante en diciembre de 2023 tras dos años de trabajo técnico y participación ciudadana, el cual establece los siguientes principios fundamentales:

Soporte natural y servicios ambientales: La preservación estricta de humedales y bosques nativos para garantizar los flujos hidrológicos y servicios ecosistémicos.

Crecimiento urbano y periurbano: La promoción del modelo de ciudad compacta, priorizando vacíos urbanos y delimitando el periurbano como zona de articulación productiva y ambiental.

Relación río-ciudad: La garantía de acceso público a las costas y la protección de los bienes comunes ribereños.

Consolidación urbana: El fomento de la mixtura de usos, densidades equilibradas y el uso eficiente de las infraestructuras existentes.

Recualificación del centro tradicional: La protección del patrimonio arquitectónico y la prevención de la saturación de servicios.

El valor de los instrumentos del COTA frente al modelo especulativo

La controversia contrapone la planificación urbana con justicia territorial y derecho a la ciudad frente a la lógica de la especulación y el extractivismo inmobiliario. En este sentido, la cesión obligatoria de suelo derivada del propio cambio de clasificación del suelo no constituye una traba burocrática, sino una retribución equitativa para la planificación del espacio verde público y el equipamiento comunitario, recuperando parte del plusvalor que genera el acto administrativo. Así, las cesiones, los Indicadores Diferenciales y la regulación de alturas garantizan que esa valorización retorne a la sociedad.

En contraste, el modelo impulsado por el sector desarrollador responde a una lógica de ocupación territorial puramente extractiva y especulativa. Agitando la amenaza de un "estancamiento de las inversiones" y un "freno al desarrollo", se busca instalar la falsa premisa de que multiplicar la oferta de suelo abarata la tierra. Sin embargo, la realidad demuestra que la habilitación de suelo mal localizado no resuelve el acceso al hábitat; por el contrario, tensiona los servicios y aumenta especulativamente el valor del suelo bien ubicado dentro de la trama consolidada. La pretensión de desregular las cesiones y los indicadores ignora que el derecho a urbanizar no es un privilegio absoluto del capital privado, sino el resultado de decisiones públicas colectivas. Lejos de reducir los precios, el modelo extractivo encarece el suelo bien localizado de la ciudad consolidada y expulsa a las familias de ingresos medios y bajos a la periferia.

Esta problemática no constituye una advertencia teórica ni una abstracción local; está debidamente diagnosticada a nivel nacional e institucional, siendo una constante en la mayoría de los municipios de nuestro pais.

Del mismo modo, esta brecha profunda entre la expansión del suelo urbano y el ritmo demográfico genera un conjunto de impactos estructurales severos que el COTA opera para contener. Entre ellos se destaca un sobrecosto fiscal e infraestructural insostenible derivado de extender y sostener las redes de servicios esenciales como agua, cloacas, energía y recolección de residuos. Asimismo, este modelo provoca una marcada inequidad en la movilidad urbana, colapsando el transporte público y empujando a una dependencia forzada del automóvil particular. A esto se suma un progresivo deterioro ambiental y productivo, traducido en pérdida de tierras agrícolas y mayor vulnerabilidad ante anegamientos, junto a una agudizada segregación habitacional donde la escalada de precios inmobiliarios expulsa a los sectores medios y bajos hacia bolsones periféricos precarizados. Por último, todo este esquema redunda en una notable ineficiencia logística, marcada por despilfarro energético y sobrecostos operativos directos para el tejido empresarial local.

Por todo ello, este patrón de desarrollo expulsivo no resuelve la crisis habitacional de las mayorías; por el contrario, segrega a la población, desarticula la trama social y traslada al conjunto de los contribuyentes el costo perpetuo de extender redes de agua, cloacas, luz, recolección de residuos y vialidades a kilómetros de la ciudad consolidada.

Fundamentación técnica y jurídica del IDDO

Frente a las presiones que buscan desarticular los mecanismos de captura de valor, la vigencia del Incentivo al Desarrollo y Densificación Oportuna (IDDO), modelado sobre los antecedentes de la Outorga Onerosa do Direito de Construir del Estatuto de la Ciudad brasileño, adquiere un carácter estratégico fundamentado en cinco dimensiones estructurales. En primer lugar, se asienta en la disociación jurídica entre el dominio de la parcela y la capacidad constructiva, entendiendo que edificar no constituye un derecho inmanente de la tierra sino una atribución socialmente regulada por el Municipio para exigir contraprestaciones sobre los aprovechamientos excedentes. En segundo lugar, apunta a la recuperación de las plusvalías generadas colectivamente, ya que la valorización del suelo emana de las obras públicas y de las decisiones normativas de zonificación, exigiendo que una parte de esa renta diferencial retorne a la comunidad. En tercer lugar, materializa los principios de equidad y el derecho a la ciudad, equilibrando las cargas y los beneficios del desarrollo territorial. En cuarto lugar, actúa como un factor de mitigación frente al colapso de redes, compensando económicamente la presión que la mayor intensidad edilicia ejerce sobre la infraestructura existente. Finalmente, opera bajo un esquema estricto de afectación específica, donde los recursos recaudados se destinan de manera vinculante al Fondo de Desarrollo Urbano para financiar obras y bancos de suelo público, blindando los fondos contra cualquier desvío hacia gastos corrientes.

Antecedentes y transparencia en la gestión

Existe profunda preocupación entre profesionales, académicos y ambientalistas por antecedentes inmediatos que no deben soslayarse. En noviembre de 2025, el Municipio promulgó el Decreto N° 29.147 para suspender la aplicación del COTA por tres meses y restablecer el código anterior, una medida promovida también a pedido del sector desarrollador, quien jamás precisó los proyectos específicos a los que atribuía supuestas dificultades operativas, y que finalmente debió ser retirada «por falta de consenso social» tras fuertes objeciones institucionales y vecinales. A la fecha, las solicitudes formales de acceso a la información pública presentadas al respecto (Expediente M64560 Libro 75 del 05/12/2025, tramitado bajo la Ley N° 27.275) continúan sin ser respondidas.

El rol de la Comisión Asesora

La Comisión Asesora reúne a 21 representantes del Ejecutivo, Legislativo, universidades, colegios profesionales, organizaciones ambientales y vecinos. Las observaciones redactadas por sus miembros se receptarán hasta el día 20 en la Coordinación General de Planificación, Infraestructura, Servicios Sanitarios y Proyectos Estratégicos, para luego girarse a todos los integrantes y ser tratadas en la sesión formal del jueves 26 de noviembre.

El Municipio enfrenta la decisión crucial de sostener las directrices de planificación sustentable y función social de la propiedad aprobadas en 2023 o ceder a modificaciones que desarticulen las herramientas públicas en favor de la rentabilidad inmobiliaria. Idéntica responsabilidad recae sobre los colegios profesionales y, con especial énfasis, sobre los representantes del ámbito universitario local, cuyo rol técnico y ético exige velar rigurosamente por el bien común.

Fotos: Carina Amarillo